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2025년 대선이 끝나면서 한국 부동산 시장은 또 한 번의 커다란 분기점을 맞이했습니다. 새로 출범한 정부는 공급 확대, 세금 완화, 실수요자 보호라는 3대 축을 중심으로 부동산 정책을 발표하고 실행에 나섰습니다. 집값이 다시 오를지, 아니면 안정세를 이어갈지에 대해 시장의 관심은 커지고 있습니다. 지금부터 2025년 대선 이후 달라진 부동산 정책을 중심으로 공급 정책 변화, 세제 개편, 청년·무주택자 정책을 심층적으로 분석해봅니다. 실거주자와 투자자 모두에게 실질적인 정보를 제공해 드리겠습니다.
2025 대선 이후 부동산 공급 정책
2025년 출범한 신정부는 부동산 시장의 불안을 해소하기 위해 가장 먼저 ‘주택 공급 확대’ 정책을 발표했습니다. 이른바 ‘공급 쇼크’ 전략은 두 가지 방향에서 추진되고 있습니다. 하나는 노후 1기 신도시 재건축이고, 다른 하나는 서울 도심 및 수도권 중심의 정비사업 활성화입니다.
1기 신도시는 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 등으로, 대부분 입주 30년 이상 경과된 지역입니다. 정부는 재건축 기준을 대폭 완화하고, 재건축 초과이익환수제 적용 기준도 손질하면서 민간의 자율적인 개발을 적극 허용하고 있습니다. 이와 함께 기반시설 비용 지원, 정비구역 지정 절차 단축 등으로 재건축 속도를 높이고자 합니다.
서울 도심 내 공급 정책은 용도지역 변경, 용적률 상향, 정비사업 인허가 절차 간소화를 중심으로 움직이고 있습니다. ‘정비사업 패스트트랙’ 제도 도입으로, 종전 대비 사업 인허가 기간이 평균 1년 이상 단축될 전망입니다. 강남 지역뿐 아니라 강북 지역도 포함되면서 서울 전역의 주택 공급 확대 기대감이 커지고 있습니다.
하지만 지나친 공급 확대는 ‘미분양’이라는 또 다른 부작용을 낳을 수 있습니다. 특히 수도권 외곽이나 지방 대도시의 경우 수요 기반이 충분하지 않음에도 공급이 이뤄질 경우 시장 불안 요인이 될 수 있습니다. 따라서 공급은 지역 수요 분석을 기반으로 해야 하며, 단순한 수치 경쟁보다는 질적 공급이 중요하다는 전문가 지적도 나오고 있습니다.
세금 정책
2025년 새 정부는 세제 측면에서도 실질적인 변화를 예고했습니다. 특히 다주택자 규제를 완화하면서 매물 잠김 현상을 해소하고, 실거주 중심의 거래를 활성화하겠다는 입장을 분명히 했습니다.
대표적인 변화는 양도소득세 중과세율의 폐지입니다. 기존에는 2주택 이상 보유자가 집을 팔 경우 최대 75%의 양도세율이 적용되었지만, 개정된 법안에서는 중과 기준이 삭제되고 기본세율(6~45%)로 회귀했습니다. 이에 따라 다주택자들의 매도 유인이 생기며 시장에 매물이 증가하고 있습니다.
보유세 완화도 핵심 변화 중 하나입니다. 종합부동산세의 경우 공시가 기준이 기존 11억 원에서 13억 원으로 상향 조정되었고, 고령자 및 장기보유자에 대한 세액 공제율은 최대 80%까지 확대되었습니다. 이는 실거주 1주택자에 대한 부담을 크게 낮춰주는 효과가 있으며, 중산층 고령층의 주거 안정에도 긍정적 영향을 줄 것으로 보입니다.
취득세 부분도 완화되고 있습니다. 생애 최초 주택 구매자에 대한 취득세 감면이 대폭 확대되어, 연소득 7천만 원 이하의 무주택 가구는 기존 50%에서 100% 감면까지 가능해졌습니다. 특히 실수요자의 세금 부담을 줄여 자가 보유를 유도하려는 목적이 강하게 반영된 정책입니다.
다만, 이러한 규제 완화는 투기 수요의 재유입을 부추길 수 있다는 우려도 존재합니다. 따라서 세제 혜택은 실거주 여부, 보유 기간 등을 기준으로 차등 적용하는 정교한 정책 설계가 필요합니다.
실수요자 중심 정책
이번 정부의 부동산 정책 중 가장 강조된 부분은 바로 청년 및 무주택자 대상 주거안정 대책입니다. 이는 단기적인 임대시장 안정화는 물론, 중장기적인 수요 기반 강화에도 중요한 역할을 합니다.
우선 청년 대상 공공임대주택 공급이 확대됩니다. 기존 행복주택보다 입지와 평면을 개선한 ‘청년 맞춤형 공공주택’이 수도권 주요 지역에 집중 공급될 예정이며, 보증금과 월세를 동결 또는 고정시키는 장기임대 상품도 함께 도입됩니다.
청약제도도 개편됩니다. 청년 및 생애 최초 주택 구입자의 경우 가점제와 추첨제 혼합 방식을 통해 보다 다양한 계층에 기회가 주어지도록 조정됩니다. 특히 소득·자산 기준이 기존보다 조금 더 완화되며, 직장인의 연봉이나 부모 자산 유무 등 실질적인 지표를 반영한 시스템이 적용될 계획입니다.
전세사기 예방 정책도 강화되고 있습니다. 전세금 반환보증 가입 의무화, 임대차 정보 등록제, 보증금 대비 시세 제공 서비스 등이 도입되며, 여러 가지 문제를 원천 차단하려는 시도가 이어지고 있습니다. 여기에 따라 보증금 피해를 입은 임차인에 대한 지원책도 별도로 마련되어 있습니다.
또한 생애 최초 주택구입자 LTV(주택담보대출비율)는 기존 70%에서 최대 80%까지 상향되어, 자금 마련이 용이해졌습니다. 이는 실제로 주택을 구매하려는 청년층과 신혼부부에게 큰 도움이 되는 방안으로 보여집니다.
2025년 대선 이후의 부동산 시장은 그 어느 때보다 정책 주도성이 강한 흐름을 보이고 있습니다. 공급 확대, 세금 완화, 실수요자 보호 등은 모두 시장 안정을 목표로 하지만, 그 속에서 기회와 리스크가 교차합니다. 지금은 단기적인 매매보다는 중장기 전략이 필요한 시점입니다. 실수요자는 LTV·청약제도 변화에 집중할 필요가 있고, 투자자는 지역별 수급 격차와 정책 수혜 지역을 중심으로 판단해야 합니다. 정부 정책을 정확히 이해하고 분석하는 능력이 향후 2~3년의 부동산 흐름을 결정짓는 중요한 요소가 될 것입니다.